[돈없어도 청약을 할 수 있을까?] 청약에 대한 모든 것 A부터 Z까지

청약이란?

공공기관이나 민간건설사들이 아파트를 지으면 아파트를 사고 싶은 사람이 청약이라는 제도를 통해서 아파트를 분양할 수 있는 제도다. 아파트가 준공된 이후에 입주할 수 있는 권리를 신청하는 절차를 청약이라고 한다.

 

청약 시 필요한 것, 청약통장!

2009년부터 ‘주택청약 종합저축’으로 통장이 통합됐다. 이전에는 청약 저축, 예금, 부금으로 공공 부분과 민간 부분에 청약할 수 있는 통장들이 나누어져 있었지만, 통합된 이후에는 청약통장으로 공공과 민간에 청약이 가능하다.

 

※ 1인당 1개만 가입이 가능하고 당첨 시 청약통장 효력은 상실된다. 따라서 청약 당첨이후에는 통장을 다시 만들어야 한다.

 

당첨시 계약금(보통 10%) 필요

계약금은 대출이 아니라 내 돈을 가지고 내야 한다. 계약금은 보통 10%이고 지역에 따라서 15~20%인 경우도 있다.

 

분양권 전매가 가능한 지역이라고 했을 때, 계약금 10%로 계약 후, 해당 분양권의 가격이 올랐다면 프리미엄만 가지고 분양권을 판매할 수 있다. 비교적 쉽게 큰 시세 차익을 얻을 수 있고, 계약금만으로 아파트 전체를 산 것과 같은 효과를 누릴 수 있는 것! (전매제한을 꼼꼼히 알아봐야 한다.)

 

※ 종잣돈이 중요한 이유가 바로 이것이다. 종잣돈 크기에 따라 투자의 스펙트럼이 무한대로 늘어난다. 예를 들어 종잣돈이 3천만 원이면 3억짜리 아파트, 종잣돈이 5천만 원이면 5억짜리 아파트에 청약을 넣을 수 있다.

 

청약을 하는 곳

청약은 인터넷 청약홈(www.applyhome.co.kr)에서 가능하고 이때 ‘공인인증서’가 꼭 필요하다.

 

 

청약의 종류 (공공, 민간, 가점제, 추첨제, 특별공급)

종류는 대표적으로 공공분양과 민간분양 두 가지가 있다. 나라나 공공기관에서 진행하는 것이 공공분양, 민간기업에서 진행하는 것이 민간분양이다.

- 공공분양 : 청약 예치금 순 (1회 불입금 10만 원만 인정)

얼마나 오래 불입을 했고 금액이 얼마나 크냐를 본다. 대신 공공분양의 경우 가격은 저렴하지만 소득과 같은 제한 등이 있으므로 내가 청약을 할 수 있는지 알아봐야 한다.

 

- 민간분양 : 레미안, 자이, 푸르지오, 힐스테이트 같은 민간 건설사가 짓는 아파트다.

입주자 모집 공고 전에 지역별 예치금이 청약통장에 있어야 한다. 정해진 예치금만큼 통장에 돈이 들어있지 않으면 청약이 불가능하다.

 

- 가점제와 추첨제

모집공고를 보면 가점제와 추첨제의 비율이 나눠져 있는 것을 볼 수 있다.

규제지역으로 넘어갈수록 가점제(무주택기간, 부양가족 수, 청약가입기간 등으로 매긴 점수제)로 뽑게 된다.

추첨제는 점수와 무관하게, 평등하게 추첨을 통해 당첨자를 결정한다. 따라서 가점이 낮다면 추첨제 비율이 높은 아파트에 도전하는 것이 좋다.

 

- 특별공급

신혼부부, 다자녀, 국가유공자 등 물량을 별도로 지정해 놓는 것. 해당되는 사람이 있다면 특별 공급에 청약을 넣으면 보다 쉽게 당첨될 수 있다.

 

청약 정보는 어디서 얻을 수 있을까?

청약홈(www.applyhome.co.kr)에서 볼 수 있다. 여기서는 청약 정보와 청약 일정, 청약 신청까지 모두 가능하다. (예전에는 ‘아파트 투유’라는 사이트였는데 여기로 변경이 됐음.)

또 ‘어플 마이홈’에서도 공공 분양정보 알림을 받을 수 있다.

‘닥터아파트(www.drapt.com)’라는 사이트가 있는데, 여기서 민간분양 일정 확인이 가능하고 관심지역의 알람도 받을 수 있다.

청약 세부 정보는 '입주자 모집공고'를 참고하면 된다. (가점제, 추첨제, 예치금은 얼마나 필요한지, 분양가, 청약일정 등이 중요)

※청약계산 가이드도 공부하면 좋다. 규제 부분은 직접 분양사무소와 주무관청 등에 직접 확인하는 것이 좋다. 가점계산 오류 등으로 청약 부적격 탈락 시 청약통장의 효력도 함께 사라지니 본인이 알아서 꼼꼼히 챙기는 것이 중요하다.

 

 

청약절차

⦁입주자 모집공고 확인 -> 청약홈 청약

⦁순위별 청약 일자에 맞춰서 청약

⦁당첨이 됐다면 정해진 날짜에 가서 계약

(보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%, 지역에 따라 다를 수 있음)

⦁계약금은 내 돈, 중도금은 대출받아서 낸다. 중도금 60%는 입주시점 잔금대출로 전환.

잔금대출이 60% 나온다면 내 돈은 40%가 필요하다.

 

※ 중도금 대출 (규제지역 40%, 비규제 60% 수준)

 

우리나라는 선분양이라는 제도가 있다. 아파트가 지어지기 전에 분양을 하는 것이다. 준공 전 분양을 한 뒤 미리 낸 분양대금으로 공사비를 충당하는 제도다. 이때 시행사에서 중도금 받을 은행을 정해준다. 그럼 우리는 그냥 받으면 된다. 경제활동을 한다면 거의 다 대출이 된다고 보면 된다. 하지만 타 대출 연체, 상습적 현금서비스, 카드론으로 신용도가 낮은 경우 안 되는 상황도 가끔 생긴다. 따라서 신용도 관리를 평소에 잘해야 한다. 특히 다주택자는 상황에 맞는 대출 가능여부 확인이 필요하다.

 

※ 중도금 대출은 보통 무이자 또는 후불제인데, 무이자가 무이자가 아니다. 시행사가 은행에 이자를 대주는 것인데, 중도금 무이자는 분양가에 다 녹아 있다고 한다.

 

공사가 진행되고 입주 지정기일이 잡힌다. 이때부터 입주가 가능하다. 단 입주를 하기 위해서는 중도금대출을 상환을 해야 한다. 어떻게? ‘잔금대출’을 통해!

 

※ 잔금대출 가능금액에 따라서 내 필요자금이 결정된다.

 

근데 잔금대출은 중도금대출에 비해 규제가 까다롭다.

지역규제, 신용도, 소득수준, 다주택, 실수요 여부 등에 영향을 받는다.

 

따라서 미리 사전 확인을 반드시 해야 된다.

 

잔금대출이 덜 나왔다면 ‘분양잔금용도 신용대출’도 있지만 이자율이 높기 때문에 최대한 사용하지 않는 것이 좋다.

 

따라서 분양가가 100일 때 110을 준비한다는 마음으로 대비해야 한다. 그래야 입주시점에 낭패를 피할 수 있다. 취득세 같은 기타 비용도 생각해야 된다. 내 돈이 최소 집값의 30~40%는 필요하다고 생각하고 진행하는 것이 좋다.

 

예) 5억 아파트 = 계약금 5천, 중도금 3억, 잔금 1.5억

 

※ 중도금 대출과 잔금대출은 내 상황에 맞게 미리 확인해라